Cada vez son más las familias que apuestan por irse a vivir a grandes ciudades pero la realidad es que cuando estas buscan una vivienda de alquiler para asentarse, la disponibilidad de oferta en los mercados resulta muy escasa. El precio de un alquiler en Madrid está desorbitado. A pesar del fuerte parón que experimentó en su escalada tras el Covid-19, el coste de la vivienda en la capital no hace más que aumentar. Los expertos señalan varios motivos, entre los que destacan la concentración de la demanda (suscitada por el crecimiento poblacional) y una estrepitosa bajada en la oferta de alquileres. En los últimos años, el precio del alquiler en el centro de Madrid ha subido más de un 20%.
Subida en los tipos de interés
La Guerra de Ucrania propició una inflación desmesurada y, por consiguiente, una subida en los tipos de interés que, aunque no de manera directa, han estado influyendo en el mercado del alquiler.
La mayoría de ciudadanos, no pueden hacerse con la compra de una vivienda por lo que optan por la opción de alquilar aunque esto les suponga una gran inversión. Además, vivir en las afueras se ha convertido en la única alternativa para muchos, aunque cabe destacar, que en el distrito sur de Madrid, el precio del alquiler también han experimentado una fuerte subida (alrededor de un 30% en distritos como Usera, Vallecas o Villaverde).
Actualización de la Ley de Vivienda
El pasado viernes 14 de abril se publicó la última versión de la Ley de la Vivienda que regula los alquileres en áreas de mercado tensionado sin importar si los inmuebles son propiedad de pequeños propietarios o de grandes tenedores, tanto para nuevos contratos como para los que ya forman parte del mercado de alquiler. Para quienes posean cinco inmuebles en un área tensionada (pequeños propietarios) el límite vendrá marcado por el contrato anterior. Sin embargo, para los grandes propietarios el tope estará delimitado por un índice de referencia que empezará a desarrollarse a partir de ahora, pero que no entrará en vigor hasta el 1 de enero del 2025. Hasta la fecha, en 2023 se seguirá aplicando el límite ya establecido del 2% que subirá un punto en 2024 en todos los contratos vigentes, sin importar si quiera el tamaño del tenedor.
Otro aspecto relevante con esta ley a tener en cuenta hace referencia a la eliminación del IPC como referencia para subir el alquiler en toda España.
La venta en Madrid también presenta un escenario similar. Aunque varios expertos prevén una bajada, los pisos en venta en la Comunidad de Madrid se encarecieron el pasado enero un 9%, un dato que sorprendió por la también elevada tendencia en los precios de la zona de fuera de la M-30.
Cifras en la venta respecto a 2022
Ya en 2022 se experimentó una subida de precios del 7,5% pero este año, la tendencia sigue a la alza como indicaron los analistas debido a una dinámica demanda pese a la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo. El pasado mes de febrero la compraventa de casas bajó alrededor de un 13% respecto a los datos recopilados del mismo mes en 2022. La inflación cerró este marzo con un 3,3% y, según el BBVA, la compra de la vivienda caerá un 30%.
Perfil habitual del comprador en 2023
No obstante, portales como Fotocasa determinan que existe un perfil de comprador, con una renta normalmente elevada, que sobresale de todo este marco ya que prefiere ser el propietario de dicha vivienda con un tipo fijo del 3% o el 4% en vez de esperar a que se disipe la situación sobre los precios.
Distritos de Madrid con los precios más elevados
En referencia a la venta, los precios más altos por metro cuadrado se han vuelto a registrar en la zona central de la capital, en los barrios de Chamberí, Chamartín, Retiro y, por supuesto, Salamanca; alcanzando una cifra de más de 5000 euros el metro cuadrado de la vivienda usada en venta. No era habitual otros años, pero tras el confinamiento vivido en pandemia, los precios de las viviendas situadas a las afueras de la M-30 tampoco han parado de crecer.
El 2022 cerró con un precio en el alquiler que alcanzó el tope en prácticamente todas las zonas de la Comunidad de Madrid (a excepción de distritos como Arganzuela, Carabanchel o la Latina que se mantuvieron en línea). Los más elevados se vuelven a localizar en la Almendra Central, además de una subida en la zona sur.
SOBRE EL FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO
Los jóvenes: unos de los más afectados
Este pasado 11 de abril la ONG Ayuda en Acción publicó un estudio que informaba de la precaria situación actual que experimentan los jóvenes que desean emanciparse. La edad media se sitúa entre los 29,8 (con una diferencia de prácticamente 3 años y medio del resto de europeos). Más del 45% de jóvenes de entre 25 y 34 años sigue viviendo con sus progenitores.
La socióloga y trabajadora social Cristina Mateos Casado, reflexionó sobre estos problemas además de hacer alusión a los procesos de gentrificación y de encarecimiento de la vivienda que explicarían el porqué existe un elevado porcentaje de personas inmigrantes que viven en el sur de Madrid.
Especulación
En cuanto al mercado inmobiliario en España, se espera que siga creciendo en el corto y medio plazo. Según un informe del BBVA Research, se prevé que el precio de la vivienda en España aumente en torno al 5% en 2023 y se mantenga un crecimiento moderado en los próximos años. Esto se debe en parte al aumento de la demanda de vivienda por parte de extranjeros, especialmente de países como Reino Unido, Alemania y Francia.
Por otro lado, la pandemia del COVID-19 ha impulsado el aumento de la demanda de viviendas más grandes y espaciosas, así como de zonas suburbanas y rurales alejadas de las grandes ciudades, lo que podría afectar a los precios y la oferta de vivienda en las grandes ciudades.
En resumen, el mercado inmobiliario en España parece que seguirá creciendo en el corto y medio plazo, aunque hay factores como la pandemia, la situación económica y laboral, y la demanda de viviendas más grandes y alejadas de las grandes ciudades que pueden afectar a los precios y la oferta de vivienda en el futuro.